¿Cómo afectará el Covid-19 a los mercados inmobiliarios?

¿Cómo afectará el Covid-19 a los mercados inmobiliarios del mundo?

El Covid-19 es una pandemia dramáticamente preocupante. Cómo afectará a los mercados inmobiliarios se está evaluando aún. Pero siempre que una pandemia sea corta, tiende a tener sólo efectos temporales en los mercados de la vivienda. Por ejemplo, antes de la epidemia de SARS de Hong Kong en 2013, los precios de las propiedades ya estaban bajando como resultado de un intenso ciclo inmobiliario, y la disminución sólo se aceleró ligeramente por la epidemia.

El inicio del SARS en Hong Kong coincidió con una reducción del 72% en el volumen de transacciones de 44 urbanizaciones, pero sólo una disminución del 1,6% en los precios de las viviendas con respecto a la tendencia anterior al SARS, según Grace Wong, que escribe en el Journal of Urban Economics. Después de que la epidemia terminó, las transacciones inmobiliarias volvieron a los volúmenes normales.

Los precios de las transacciones inmobiliarias. Cómo afectará el Covid-19 a los mercados inmobiliarios.

Según un resumen del portal estadounidense Zillow:

  • Las transacciones de vivienda cayeron alrededor de un 33% en Hong Kong ya que los clientes evitaron el contacto humano, pero volvieron a la normalidad tan pronto como la epidemia terminó.
  • Durante epidemias como la influenza de 1918 o los brotes de SARS de 2003, la actividad económica cayó bruscamente durante la epidemia (un golpe temporal del 5-10% al PIB o a la producción industrial en el curso de la epidemia) pero rápidamente volvió a la normalidad una vez que la epidemia terminó, de nuevo según la investigación de Zillow.
  • Este patrón difiere de una recesión estándar, que es una situación en la que la actividad económica cae durante 6-18 meses y luego se recupera más lentamente.

En China, las transacciones de viviendas cesaron totalmente en un principio durante la pandemia de Covid-19, pero parece que ahora se están recuperando un poco.

mercado inmobiliario en covid19

Las transacciones de propiedades

La disminución de las transacciones apenas comienza en la mayoría de los demás países:

¿Cómo afectará el Covid-19 a los mercados inmobiliarios del mundo?

En el siguiente cuadro se destaca que el impacto en el PIB de un virus temporal es a corto plazo:

¿Cómo afectará el Covid-19 a los mercados inmobiliarios del mundo?

Sin embargo, la epidemia de Covid-19 parece fundamentalmente diferente del SARS, ya que si bien tuvo un comienzo similar, no está claro que tenga un final pronto.

¿Qué tan grande sería el impacto de una epidemia prolongada?

La Oficina de Presupuesto del Congreso de los Estados Unidos (2006), basándose en diversos estudios, ha resumido gran parte de la literatura sobre la pandemia. Estima que las pérdidas causadas por una grave epidemia de gripe (similar a la de 1918) ascienden a alrededor del 4,25% del PIB anual.

Esta estimación se basa en una amplia gama de estudios de investigación. Los estudios basados en la teoría tienden a pronosticar grandes pérdidas, típicamente del 5% del PIB para una pandemia grave. Los estudios empíricos encuentran efectos más pequeños, del 0,5% al 2,5% del PIB, según los casos, para la pandemia de gripe de 1918, el brote de SARS de Hong Kong y las pandemias localizadas.

Una pérdida de alrededor del 4,5% del PIB es el punto medio de las estimaciones.

Sin embargo, hay una duda persistente sobre si los estudios anteriores previeron bastante el inmenso impacto económico (por ejemplo) de una necesidad prolongada de distanciamiento social, si resulta necesario, o de las diversas formas en que el episodio actual es simplemente diferente de las pandemias anteriores.

A partir del 19 de febrero el mundo vio un dramático colapso en los precios de las acciones, con una caída del 27% en el Nasdaq y del 35% en el Dow Jones, que aparentemente tocó fondo el 23 de marzo.

Casi todas las recesiones económicas se anticipan a los colapsos de los precios de las acciones. El tamaño de este colapso sugiere que el mercado anticipa una profunda recesión, no una «rápida vuelta a la normalidad». Así que parece que el propio mercado cree que el episodio de Covid-19 es diferente de las anteriores epidemias de gripe y SARS.

Disminución porcentual

El precio de las acciones de los mercados que cotizan en bolsa, es decir, los facilitadores en línea de las transacciones del mundo real, fue el que más cayó, y a los mercados inmobiliarios les fue especialmente mal. Más de 90.000 millones de dólares (o el 38%) en valor fueron eliminados de los topes de mercado de los 15 principales mercados mundiales que cotizan en bolsa. El más afectado fue el gigante inmobiliario estadounidense Zillow, que perdió más del 55% de su valor, con acciones que cayeron de un máximo de 65 a 29 dólares.

Esto refleja el dramático colapso de las transacciones inmobiliarias, con los corredores de los países afectados como Italia viendo las transacciones bajar en un 80%, y los corredores y portales reduciendo sus honorarios.

Los mercados prevén claramente un largo paréntesis en los volúmenes de transacciones inmobiliarias, y una recesión sustancial – que, en igualdad de condiciones, conducirá a una disminución de los precios de la vivienda.

Cabe destacar que muchos países europeos han respondido a la actual pandemia con estímulos de gasto keynesianos. Al igual que las economías de guerra, que suelen alcanzar el pleno empleo para hacer frente a las nuevas necesidades, se ha producido un nuevo despliegue de médicos, la construcción de hospitales, el uso adicional de la policía y el ejército, el gasto en investigación subvencionada por el Estado y otras formas de gasto de estímulo.

Por no mencionar a las personas que se ofrecen voluntariamente para distribuir suministros a los vulnerables. Así que es posible que las restricciones del coronavirus sean compensadas por el estímulo keynesiano de un mayor gasto estatal.

Sin embargo, nuestro escenario base tras una interrupción tan grande debe ser una disminución del PIB, es decir, una disminución de la actividad económica, dado que grandes porciones de la economía están fuera de acción. Muchas actividades económicas como la fabricación, la logística de la cadena de suministro, el comercio minorista, las industrias de servicios y el entretenimiento están sufriendo.

Las líneas aéreas, los autobuses, los trenes, los taxistas, los restaurantes, los teatros, los barberos, han cerrado o han reducido su escala. Los hoteles están vacíos. Las salas de los hospitales para operaciones electivas están vacías. Fútbol, hockey, baloncesto, golf, carreras de caballos, maratones de las grandes ciudades y las Olimpiadas han sido canceladas.

Las universidades tendrán que repensar su modus operandi – puede que ya no tenga sentido que los estudiantes paguen grandes sumas por la interacción social, cuando la educación a distancia es igual de eficiente. ¿Tendrá sentido ir al médico, si la telemedicina puede reemplazar las visitas? Incluso la religión está entrando en acción, con los pastores emitiendo sus sermones en línea desde iglesias vacías.

Así que el mayor impacto de Covid-19 en el sector inmobiliario será probablemente un cambio en la actividad económica, si el distanciamiento social persiste.

Los centros turísticos, de playa y de vacaciones sufrirán calamidades, al menos a corto plazo. La compra de propiedades residenciales en el extranjero cesará en gran medida, al menos temporalmente. La aerolínea se verá muy afectada. Los precios de las viviendas en el centro de las ciudades disminuirán en las ciudades europeas en lugares donde los viajeros forman una parte importante de la demanda del mercado.

El modelo de agencia inmobiliaria en el que un individuo acompaña a un comprador potencial a una casa está temporalmente muerto. La actividad se moverá en línea. Las visitas virtuales reemplazarán en parte a las visitas reales.

¿Cuánto tiempo durará el distanciamiento social? De acuerdo con el Coronavirus de Tomas Pueyo: El Martillo y la Danza, la respuesta inicial al Covid-19 requiere un martillo, caracterizado por unas pocas semanas de intenso encierro e interrupción. Después del martillo viene una «danza», o aproximadamente 18 meses de tratar de mantener bajo el valor reproductivo del virus, mientras se espera una vacuna. Pueyo enfatiza que aún no sabemos qué contramedidas proporcionan el mayor beneficio mientras que ofrecen la menor interrupción.

China ya está relajando el distanciamiento social, mientras que Corea ha mitigado la necesidad multiplicando las pruebas. Pero el período inicial de distanciamiento social estricto puede que tenga que ser seguido por la reactivación de las medidas estrictas de nuevo en una fecha posterior, a medida que el virus se reafirma.

Es probable que los centros de viajes y turismo, los centros urbanos, los centros vacacionales, se vean gravemente afectados durante algún tiempo, entre otras cosas porque es probable que las autoridades nacionales vigilen atentamente los viajes entrantes.

Como dijo recientemente al New York Times el Dr. Neil Ferguson de la UCL (cuyo periódico persuadió recientemente al Reino Unido de que abandonara la «inmunidad de masas» en favor del distanciamiento social), «No tenemos una estrategia de salida clara… Vamos a tener que suprimir este virus – francamente, indefinidamente – hasta que tengamos una vacuna.

Es una posición difícil para el mundo». El Dr. Ferguson aparentemente cree que una vacuna para contener el virus está todavía a unos 17 meses. Sin embargo, también cree que un antiviral está más cerca en el horizonte y ayudará a reducir la tasa de mortalidad.

¿Y si se pueden desarrollar rápidamente pruebas para tomar muestras de sangre en los aeropuertos y entregar los resultados en 15 minutos? Todo esto es incierto, ya que todavía estamos desarrollando medidas de lucha. Pero en países con gobiernos eficientes, como Singapur, el rebote podría ser bastante rápido.

Cuanto más miramos hacia el futuro, menos podemos evaluar el probable impacto del Covid-19. Sin embargo, parece probable que por lo menos durante un año, ciertos mercados inmobiliarios, y ciertas actividades económicas, se vean altamente afectados.

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